呼市厚大法考主观题民法案例2锐智法考助您过法考

呼市厚大法考主观题案例练习［民法］
小案例—民法
（二）
房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的后1套别墅，遂打电话向张某、李某、王某发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与张某签订买卖合同并交付该别墅，张某支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的李某签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的王某签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。
根据以上案情回答下列问题：
1．三份买卖合同效力如何？
2．张某、李某，王某，谁能够取得房屋所有权，剩下的两人应当如何救济？
3．别墅毁损的风险由谁承担？
小案例练习民法参考答案
（二）
1．（1）合同有效。根据债权的相容性原理，一物数卖不影响合同的效力。又根据《民法典》第143条的规定，当事人具有相应的行为能力、意思表示真实，标的合法，合同就有效。本案中三份合同都满足有效的要件，不具有其他无效事由，故而有效。

2．（1）李某取得房屋所有权。不动产物权的自登记时发生变动。只有李某办理了房屋所有权变更登记，故所有权由李某取得。
（2）张某、王某可以主张解除合同，并主张损害赔偿。本案中，开发商将房屋数次出卖，已经被李某取得，王某与张某已经无法取得房屋所有权，合同目的落空，构成根本违约，故可以解除合同，要求损害损害赔偿。

3．甲承担。买卖合同中标的物风险自交付时发生转移。甲并未将房屋交付给李某、王某，故李某与王某不承担风险。出卖人的行为构成根本违约，买受人合同目的无法实现而解除合同时，风险不发生转移。本案中房屋虽交付给张某，但由于甲的根本违约，张某已经不可能取得房屋所有权，故张某也不承担风险。故风险终由出卖人甲承担。
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